Au programme : réflexions inter-DP sur les affaires à venir ; échange et mise en place d’actions commerciales communes ; visite des Magasins Généraux, immeuble de bureaux livré l’année dernière, rénové par Nexity pour le compte de Klépierre mais désormais détenu par AG2R la Mondiale.
Les Magasins Généraux de Pantin ont fait l’objet d’un appel d’offre en 2013. REP s’était à l’époque mobilisé pour y répondre.
Le promoteur a décidé finalement de partir en Corps d’Etat Séparés ; pour des raisons de budget essentiellement.
Il était intéressant de revenir sur les lieux pour voir cette belle réalisation et saisir les enjeux que peuvent représenter le « bureau d’aujourd’hui et de demain ».
Nexity, en la personne de Charlotte Desrousseaux, Directrice de Programmes Adjointe, nous a éclairés sur les éléments de contexte, la programmation et les chiffres clés de l’opération.
Lou Marzloff, Chef de Projet chez BETC, a enrichi le débat avec le regard utilisateur et son organisation en mode « projet ».
Une opération centrée sur l’utilisateur
BETC, dont le siège d’origine se situait rue du Faubourg Saint-Martin dans le dixième arrondissement de Paris, décide en 2008 de s’installer à Pantin le long du Canal de l’Ourcq dans les Magasins Généraux ; d’anciens entrepôts désaffectés de la Chambre de Commerce et d’Industrie de Paris.
Dès lors, l’utilisateur est au cœur du dispositif. Au contact de l’investisseur et du promoteur, BETC un grand acteur de la Publicité et de la Communication se structure pour « parler immobilier » et constitue une équipe dédiée pour piloter le projet.
De fait, l’opération répond parfaitement au besoin de l’entreprise utilisatrice.
Cela aboutit à un aménagement hybride :
- Des open-space, des box, des salles de réunions spacieuses fermées ;
- tantôt des espaces polyvalents : le restaurant peut-être lieu de travail et/ou de réunion ; tantôt des espaces qui ont des fonctions bien précises : les studios et les ateliers de montage, au sein du « garage ».
- Pour des espaces propices à la collaboration et à la créativité.
- Avec du mobilier adapté : boites lumineuses de réunions, cabines chenilles, « cab » (= canapés de grandes dimensions) ;
- Avec une mise en place du Flex Office et d’un package d’applications (applications de chat, de géolocalisation) pour toujours faciliter et stimuler les échanges spontanés entre collègues.
- A noter que le nombre de places est supérieur aux effectifs et que par conséquent le Flex Office de BETC ne s’est pas fait dans une logique économique de réduction des postes de travail.
Nous retrouvons également les codes du bien-être :
- L’ensemble des postes de travail bénéficient de lumière naturelle grâce à la création de deux grands patios intérieurs ;
- Le personnel accède à tout moment à des espaces de détente : le grand jardin paysager en toiture, le dortoir, le gymnase ;
- La cantine offre aux salariés un service à la table.
- En faveur d’une meilleure productivité des collaborateurs.
Connectée au territoire
L’ambition de BETC était également d’inscrire intelligemment cette opération dans le programme d’aménagement du Grand Paris.
- Pour assurer un bon accès à son propre personnel ; fondamental à l’heure où l’on raisonne « temps de travail », « lieu de vie » et « services » associés.
- En vue de construire un futur pôle d’attractivité ; utile au territoire (et, par effet boomerang, créateur de valeur pour l’immeuble remis sur pied).
Au-delà de la simple implantation stratégique, il est conçu un rez-de-chaussée totalement accessible du public animé par des commerces, changeant au gré des expositions.
Cela dessine une certaine perméabilité entre l’espace privé et l’espace public, souvent favorable à la création d’un nouveau lieu.
Actuellement, la halle bio d’Augustin Legrand à découvrir !
Répondre au défi environnemental
A l’issue des travaux de rénovation, l’immeuble, qui était un bâtiment industriel du siècle dernier ne répondant à aucun critère de performance, se voit désormais triplement récompensé :
- Un passeport exceptionnel au titre de la HQE Rénovation 2010
- Un label Effinergie Rénovation RT-40%
- Le label Biodivercity
Parmi les dispositifs mis en place, notons la présence de 16 modules de solaire thermique avec un ballon de stockage de 2000L pour l’eau chaude sanitaire.
Alors… bureaux d’aujourd’hui ? bureaux de demain ?
La réhabilitation des Magasins Généraux de Pantin est une opération impulsée par l’utilisateur.
Il est fort probable qu’à l’heure actuelle et dans le futur, sur un marché plutôt dépourvu de preneurs, ces configurations avec un leadership de l’utilisateur se multiplient. L’investisseur / le promoteur devront de plus en plus faire face au « sur-mesure » et l’entreprise faire preuve de souplesse et d’agilité dans la phase de réalisation.
Il est un peu tôt pour qualifier l’expérience pantinoise de BETC.
Elle répond à des enjeux actuels _qui seront certainement à l’avenir des prérequis pour le « bureau de demain ».
L’immeuble ainsi rénové des Magasins Généraux :
- répond parfaitement aux besoins de l’utilisateur ;
- est ancré dans le territoire participant à la dynamique du Grand Paris et en retour, à sa propre dynamique ;
- est performant du point de vue énergétique.
Cependant – et c’est plutôt de bonne augure – il est à constater que selon la dernière enquête « Mon bureau de demain »*, le nouveau siège social de BETC semble déjà répondre à une attente des futures générations : « aller au bureau mais s’il ne ressemble pas à un bureau ».
… En effet, expérience au Kartz garantie !!
Chiffres clés
- 17 184 m² de bureaux, restaurant, archives et salles de réunion
- 1 094 m² de commerces
- 1 000 m² de jardins en pleine terre et accessibles en toiture
- 206 places de parking réparties sur 2 niveaux de sous-sol
- 10 passerelles extérieures
- 1,4 km de coursives extérieures filantes
- 28 mois de travaux
- 62 M€HT de coût de construction
- 1 000 personnes (effectif de l’immeuble)
- Nombre de m² / poste de travail : SUN (bureaux, archives, réunions) 10 767 m² soit 1 pers / 10,77 m²
- Valeur locative : 300 €HT/m²/an de surface utile de bureaux, 150 €HT/m²/an de surface utile de locaux techniques privatifs, 1 350 €HT/m²/place de parking
* réalisée en juin 2016 par la Chaire Immobilier et Développement durable de l’ESSEC, cette enquête révèle les attentes de près de 500 étudiants de l’ESSEC, concernant leurs futurs espaces de travail.
